GEG-Energiegesetz:
Was bedeutet es für Käufer, Bestandsbesitzer und Mieter?

Dieser Blogartikel informiert Sie über: 

• Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) und was sich dahinter verbirgt
• Die aktuelle Novelle des Heizungsgesetztes
• Welche Auswirkungen das GEG auf Immobilien hat
• Was Käufer, Bestandsbesitzer und Mieter jetzt beachten müssen

In einem Gebäude, sei es zum Wohnen oder Arbeiten, ist Energie unverzichtbar – sei es für das Heizen, die Beleuchtung oder den Betrieb von Elektrogeräten. Besonders die Klimatisierung, sei es das Heizen im Winter oder das Kühlen im Sommer mittels Klimaanlagen, verursacht hohe Emissionen. Alte Gebäude mit undichten Fenstern, Türen und schlechter Dämmung tragen dabei zu erheblichen Energieverlusten bei, da wertvolle Heizenergie schnell nach draußen entweicht. Um diesem Problem zu begegnen, wurde das Gebäudeenergiegesetz (GEG) entwickelt, ein einheitliches Regelwerk, das energetische Mindestanforderungen sowohl für Neu- als auch Bestandsgebäude festlegt. Das GEG trat Ende 2020 erstmals in Kraft und wurde 2023 in zwei aufeinanderfolgenden Novellierungen überarbeitet. Diese Änderungen betreffen sowohl Bestandsgebäude als auch Neubauten und lösen frühere Verordnungen wie die Energieeinsparverordnung (EnEV), das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) ab, indem sie alle relevanten Punkte in einer einheitlichen Verordnung zusammenführen.

Das GEG-Energiegesetz spielt eine zentrale Rolle in der deutschen Energiewende. Ein Indikator zeigt, dass im Jahr 2021 beachtliche 31,8% des gesamten Endenergieverbrauchs auf Raumwärme in Gebäuden entfielen, zusätzlich 4,9% auf Warmwasser. Dies verdeutlicht die Bedeutung der Gebäudeeffizienz für die Gesamtenergiebilanz, da der gebäuderelevante Wärmeverbrauch sogar 35,4% höher war als der Verbrauch des Verkehrssektors. Positiv ist anzumerken, dass trotz steigender Wohn- und Nutzfläche der gebäuderelevante Endenergieverbrauch zwischen 2008 und 2021 um 9,7% zurückging, was hauptsächlich auf verbesserte energetische Standards bei Neubauten und Sanierungen von Altbauten zurückzuführen ist. Dennoch wurde das Ziel der Bundesregierung, den Wärmebedarf der Gebäude bis 2020 um 20% gegenüber 2008 zu senken, nicht vollständig erreicht, da der Verbrauch nur um 12% gesunken ist. Diese Ergebnisse betonen die fortlaufende Notwendigkeit einer "Wärmewende" und die zentrale Rolle des GEG-Energiegesetzes bei der Umsetzung der Energiewende in Deutschland.

Die umstrittene GEG-Novelle 2024: Das besagt das Heizungsgesetz

Um einen schnelleren und besseren Einstieg in die Wärmewende zu schaffen, kam es im September 2023 zu einer erneuten Überarbeitung des bestehenden Gebäudeenergiegesetzes. Ziel dieser Novelle ist es, die Abhängigkeit von fossilen Brennstoffen noch einmal signifikant zu verringern.

Alle Neuerungen auf einen Blick: 

• Ab 2024 muss jede neu eingebaute Heizung 65% erneuerbare Energien nutzen
• Für Bestandsgebäude gelten längere Übergangsfristen für die 65%-Regel
• Gas oder Ölheizungen sind ab dem 1.7.2026 in Großstädten bzw. dem 1.7.2028 in Kleinstädten nur noch zulässig, wenn sie zu 65% mit erneuerbaren Energien betrieben werden

Damit der finanzielle Mehraufwand etwas ausgeglichen werden kann, wird der Einbau nachhaltiger Heizungen im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) finanziell unterstützt.

Diese Regelungen gelten für Immobilienkäufer

Schon mit dem Kauf eines Hauses beginnen für die neuen Eigentümer Verpflichtungen, die sich aus dem GEG heraus ergeben. Mit der Einführung dieses Gesetzes sind Hauskäufer seit 2020 dazu verpflichtet, eine Energieberatung in Anspruch zu nehmen. Die Käufer von Ein- und Zweifamilienhäusern müssen das Beratungsgespräch führen, nachdem sie den Energieausweis ausgehändigt bekommen haben. Die kostenlosen Beratungsgespräche werden beispielsweise von der Verbraucherzentrale angeboten. Einen Energieausweis können sich die Verkäufer übrigens von einem qualifizierten Immobilienmakler erstellen lassen, der sich gerne auch um die komplette Abwicklung des Immobilienverkaufs kümmert.

Darüber hinaus müssen die Käufer dafür sorgen, dass Ihre Immobilie die Anforderungen eines Effizienzhauses 55 erfüllt. Ab dem Jahr 2025 gilt sogar das Effizienzhaus 40 als neuer Standard. Sollte Ihr Haus diese Anforderungen noch nicht erfüllen, dann geht mit der Unterschrift unter dem Kaufvertrag die Sanierungspflicht auf Sie als neuen Eigentümer über. Es gibt einige Ausnahmen, zum Beispiel dann, wenn Sie eine Denkmalimmobilie kaufen oder die neuen Hauseigentümer über 80 Jahre alt sind (Großmutter-Regelung).

Besondere Regelungen gelten auch, wenn das neu gekaufte Haus noch mit einer sehr alten Heizungsanlage betrieben wird. Öl- und Gasheizungen dürfen nur weiter betrieben werden, wenn sie noch keine 30 Jahre alt sind. Andernfalls müssen die neuen Eigentümer die Anlage so sanieren, dass mindestens 65% der erforderlichen Heizungsenergie über regenerative Energien abgedeckt wird.

Es gibt noch zwei weitere Regelungen, die für Käufer von Bestandsbauten gelten: 

• Warmwasserführende Rohre müssen ausreichend gedämmt werden
• Verpflichtende Dämmung oberer Geschossdecken, die zum unbeheizten Dachboden führen

Diese Pflichten müssen Sie innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf erfüllen.

Es gibt noch zwei weitere Regelungen, die für Käufer von Bestandsbauten gelten: 

Mit der Novelle des Gebäudeenergiegesetzes, das am 19. April 2023 im Bundestag verabschiedet wurde, müssen jetzt auch Besitzer von Bestandsimmobilien einige Neuerungen beachten. Es existiert seither eine Sanierungspflicht alter Heizungsanlagen für Ein- und Mehrfamilienhäuser nach der 65%-Regel, wenn die Anlagen 30 Jahre und älter sind.

Noch komplexer wird es dann, wenn Sie Ihr Bestandsgebäude sanieren wollen. Durch die bauliche Veränderung müssen Sie Mindeststandards einhalten, wenn Sie beispielsweise den Putz an der Fassade abtragen oder die Fenster tauschen. Das gilt nicht, wenn Sie die Fassade nur neu streichen. Sanieren Sie aber mehr als 10% der Fassade (z.B. durch den Austausch der Fenster und Türen), gibt das GEG einen Wärmedurchgangskoeffizienten (U-Werte) vor, der eingehalten werden muss. Bei einer umfassenden Sanierung eines Gebäudes erfolgt eine energetische Gesamtbilanzierung.

Tipp: Sie können für die Sanierung auch staatliche Förderungen der KfW-Bank nutzen. Da sich die Programme und Vorgaben regelmäßig ändern, lohnt es sich, einen Blick auf die aktuellen Förderbedingen zu werfen. Der Antrag muss in jedem Fall zwingend vor Beginn der Sanierungsmaßnahmen gestellt werden.

Die Auswirkungen der GEG-Novelle auf Mieter 

Auch für Mieter hat insbesondere die GEG-Novelle Auswirkungen, die erst auf den zweiten Blick sichtbar werden. Wenn der Eigentümer beispielsweise noch im Rahmen der Übergangsfrist, die ja in kleinen Städten unter 100.000 Einwohnern noch bis 2028 besteht, eine Heizungsanlage einbaut, die mit kostenintensiven fossilen Brennstoffen betrieben wird, müssen Mieter die höheren Energiekosten gegenüber einer regenerativen Heizung dulden. Der Vermieter hat am Ende die freie Wahl, welche Heizung er einbaut.

Erfüllt der Eigentümer seine Pflicht zur Modernisierung der Heizungsanlage, dann können die Kosten dafür auf die Mieter umgelegt werden. Dafür wurde extra die Ziffer 1a in den § 555b BGB eingefügt. Insgesamt 10% der Kosten können umgelegt werden, wenn der Vermieter Fördermittel in Anspruch genommen hat. Die Mieterhöhung darf dabei maximal 8% betragen.

Auch für Mieter hat insbesondere die GEG-Novelle Auswirkungen, die erst auf den zweiten Blick sichtbar werden. Wenn der Eigentümer beispielsweise noch im Rahmen der Übergangsfrist, die ja in kleinen Städten unter 100.000 Einwohnern noch bis 2028 besteht, eine Heizungsanlage einbaut, die mit kostenintensiven fossilen Brennstoffen betrieben wird, müssen Mieter die höheren Energiekosten gegenüber einer regenerativen Heizung dulden. Der Vermieter hat am Ende die freie Wahl, welche Heizung er einbaut.

Erfüllt der Eigentümer seine Pflicht zur Modernisierung der Heizungsanlage, dann können die Kosten dafür auf die Mieter umgelegt werden. Dafür wurde extra die Ziffer 1a in den § 555b BGB eingefügt. Insgesamt 10% der Kosten können umgelegt werden, wenn der Vermieter Fördermittel in Anspruch genommen hat. Die Mieterhöhung darf dabei maximal 8% betragen.