Viele träumen ihn – den Traum vom Eigenheim –, doch nur die wenigsten Menschen können ein Haus direkt bezahlen. Mit einer guten Immobilienfinanzierung können Sie trotzdem in Ihre eigenen vier Wände ziehen und sich ein optimales Polster für die Altersvorsorge aufbauen.
Wenn Sie ein Haus bauen oder kaufen möchten, dann führt Sie Ihr erster Weg zur Bank. Banken vergeben Kredite für die Immobilienfinanzierung und verdienen an den Zinsen, die sie dafür bekommen. Für Sie als Zinsnehmer ist es am Ende wichtig, dass die Raten so gewählt sind, dass diese in einem guten Verhältnis zu Ihren monatlichen Einnahmen stehen und auch dann bedient werden können, wenn es zu einer beruflichen oder finanziellen Veränderung kommt. Eine gute Immobilienfinanzierung braucht also eine vorausschauende Planung und ein solides Fundament, damit Ihr Immobilien-Investment am Ende auch die richtige Entscheidung ist.
In diesem Beitrag lesen Sie :
- Was eine Immobilienfinanzierung ist
- Wie eine optimale Finanzplanung aussieht
- Worauf Sie beim Kreditvertrag achten sollten
- Wie sich die aktuelle Zinslage 2023 darstellt
Als Immobilienmakler haben wir bei der DIMA Immobilienvermittlung ein großes, branchenübergreifendes Netzwerk aus Partnern aufgebaut, zu denen auch Banken und Finanzberater gehören. Gerne stellen wir den Kontakt her, wenn Sie einen Haus- oder Wohnungsverkauf planen (und Kaufinteressenten die Hürde der Finanzierung erleichtern möchten) oder wenn Sie auf der Suche nach einer geeigneten Immobilienfinanzierung sind.
Was ist eine Immobilienfinanzierung und wie funktioniert sie?
Eine Immobilienfinanzierung wird von Banken bzw. Kreditinstituten vergeben und ist immer zweckgebunden. Sie können sich also nicht spontan umentscheiden und mit dem bewilligten Geld eine Weltreise machen, sondern müssen es für den Hauskauf oder den Bau verwenden. Man unterscheidet dabei verschiedene Arten der Immobilienfinanzierung:
- Annuitätendarlehen: Häufig wird ein Annuitätendarlehen vergeben, bei dem die Rückzahlungen über die gesamte Laufzeit des Darlehens gleichbleiben. Die Raten setzen sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Während die Höhe der Zinsen zu Beginn höher ist und sich im Laufe der Zeit verringert, bleibt die Gesamtannuität konstant. Dadurch sind die monatlichen Kosten für Sie gleichbleibend und planbar.
- Volltilgerdarlehen: Bei dieser Art der Immobilienfinanzierung tilgen Sie den Kredit vollständig innerhalb der festgelegten Laufzeit. Es verbleibt keine Restschuld. Ein wesentliches Merkmal sind längere Zinsbindungsfristen (in der Regel über 20 Jahre) und höhere Tilgungsraten.
- Bauspardarlehen: Wenn Sie bereits in weiser Voraussicht einen Bausparvertrag abgeschlossen haben, dann können Sie darüber ein Bauspardarlehen bekommen. Sie erhalten das Darlehen dann in Höhe der Differenz zwischen der festgelegten Bausparsumme und dem angesparten Guthaben. Die Tilgung erfolgt in gleichbleibenden Monatsraten, ähnlich wie bei einem Annuitätendarlehen.
- Festdarlehen: Bei einem Festdarlehen (endfälliges Darlehen) zahlen Sie während der vereinbarten Laufzeit keinen Tilgungsanteil, sondern lediglich die Zinsen für den Kredit. Die Rückzahlung des gesamten Darlehensbetrags erfolgt am Ende in einer Summe. Das lohnt sich beispielsweise, wenn Sie eine höhere Erbschaft in Aussicht haben oder in naher Zukunft eine andere Immobilie verkaufen wollen. Einige Bausparkassen bieten auch Festdarlehen als Zwischenfinanzierung für noch nicht zugeteilte Bausparverträge an.
Das ist wichtig bei der Planung der Immobilienfinanzierung
Für die meisten Menschen ist eine Immobilienfinanzierung absolutes Neuland – sie haben keine Erfahrungen damit und sollten entsprechend gut planen. Die Grundregel lautet: Je mehr Eigenkapital Sie haben, desto besser ist Ihre Verhandlungsposition gegenüber den Banken. Es lohnt sich also, Geld für den Immobilienkauf schon weit im Voraus anzusparen. Die grundlegende Frage bei der Planung einer Immobilienfinanzierung lautet: Was kann ich mir leisten und wieviel Geld steht mir für mein Immobilienvorhaben zur Verfügung? Erst dann können Sie sich auf die Suche nach einem passenden Objekt machen. Neben Ihrem Eigenkapitel betrachtet die Bank Ihre monatlichen Einnahmen und Ausgaben.
- Haben Sie bereits ein geeignetes Haus gefunden, dann sieht der Finanzierer ganz genau hin. Neben den eigentlichen Hauskosten kommen auch Nebenkosten hinzu sowie die Ausgaben für die Böden, die Einbauküche und nötige Einrichtungsgegenstände. Prüfen Sie bei der Planung der Immobilienfinanzierung auch, ob Ihnen Förderkredite zur Verfügung stehen. Die KfW bietet beispielsweise eine Vielzahl von Programmen zur Bauförderung an, mit denen Sie sich noch bessere Voraussetzungen für eine Kreditvergabe schaffen können.
Der Kreditvertrag: Worauf Sie achten sollten
Eine Immobilienfinanzierung wird von Banken bzw. Kreditinstituten vergeben und ist immer zweckgebunden. Sie können sich also nicht spontan umentscheiden und mit dem bewilligten Geld eine Weltreise machen, sondern müssen es für den Hauskauf oder den Bau verwenden. Man unterscheidet dabei verschiedene Arten der Immobilienfinanzierung:
Zu den wesentlichen Bestandteilen des Kreditvertrags gehören:
- Festlegung der Kredithöhe: Diese entspricht in aller Regel auch der Auszahlungshöhe.
- Angaben zur Verzinsung des Darlehens: Man unterscheidet zwischen Sollzins und Effektivzins. Der Sollzins spiegelt die reinen, jährlichen Zinskosten für das Darlehen wider, ohne Berücksichtigung von zusätzlichen Gebühren oder Ausgaben. Der Effektivzins berücksichtigt auch alle zusätzlichen Kosten und Gebühren, die mit einem Kredit verbunden sind. Dazu gehören Bearbeitungsgebühren, Versicherungen und andere Ausgaben.
- Tilgung: Der Kreditvertrag zur Immobilienfinanzierung sollte einen Tilgungsplan enthalten, der maßgeschneidert auf Ihre finanziellen Verhältnisse abgestimmt ist. Überlegen Sie, wie wichtig Ihnen die Möglichkeit einer Sondertilgung ist, bei der Sie eine vorzeitige Rückzahlung ohne Vorfälligkeitsentschädigung leisten können.
- Widerrufsbelehrung/Kündigungsoptionen: Ein seriöser und rechtlich gültiger Kreditvertrag räumt Ihnen immer die Möglichkeit ein, innerhalb von 14 Tagen wieder zu kündigen.
Wie ist die Zinslage für eine Immobilienfinanzierung im Jahr 2024?
Die Zinsen spielen eine entscheidende Rolle bei der Immobilienfinanzierung, denn je weniger Zinsen Sie zahlen, desto mehr Geld bleibt Ihnen für den Hauskauf übrig. Außerdem hat die Zinslage auch Einfluss auf die Angebots- und Nachfrage-Situation und damit auf die Immobilienpreise. Niedrige Zinsen führen zu einer erhöhten Nachfrage, während höhere Zinsen die Immobilienfinanzierung verteuert und damit potenzielle Käufer abschrecken kann.
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