Immobilienerbe im Fokus:
Wissenswertes zum Ablauf und praktische Tipps

In diesem Blogartikel erfahren Sie:

• Wie ein Immobilienerbschaftsprozesses abläuft
• Was eine Erbengemeinschaft und Erbschein sind
• Welche Optionen für Immobilienerben (Verkauf, Vermietung, Selbstnutzung) bestehen
• Welche Lösungen es für Erben bei Uneinigkeiten gibt
• Welche praktischen Tipps es zur effizienten Immobilienverwaltung nach dem Erbfall gibt
• Welche steuerlichen und rechtlichen Aspekten beim Immobilienerbe berücksichtigt werden müssen

In Zeiten, in denen die Immobilienpreise in vielen Städten und Gemeinden sehr hoch sind, erscheint es auf den ersten Fall wie ein Glücksgriff, ein Haus durch eine Erbschaft einfach geschenkt zu bekommen. Doch spätestens dann, wenn die Aufforderung zur Steuerzahlung kommt oder das Haus umfassend saniert werden muss, stellt sich die Frage, wie gewinnbringend die Erbschaft tatsächlich ist. Immobilienerbe annehmen oder ausschlagen? Lesen Sie in diesem Ratgeber wichtige Tipps, wie Sie die richtigen Entscheidungen rund um Ihr Immobilienerbe treffen können.

Erbe ausschlagen oder annehmen? Das ist die Gretchenfrage im Immobilienerbschaftsprozess

Nach dem Tod des Immobilieneigentümers werden zunächst alle Erben benachrichtigt. Im einfachsten Fall gibt es nur einen einzigen Erben; haben mehr Verwandte einen Anspruch, dann entsteht eine Erbengemeinschaft. Wenn der Verstorbene zuvor ein Testament hat aufsetzen lassen, dann wird dieses von einem Notar oder dem Nachlassgericht eröffnet und das Erbe wird nach den Wünschen des Verstorbenen aufgeteilt. Andernfalls greift die gesetzliche Erbfolge.

Sie können jetzt entscheiden, ob Sie das Erbe annehmen oder ausschlagen wollen. Wenn Sie sich für die geerbte Immobilie entscheiden, dann beantragen Sie dafür im nächsten Schritt den Erbschein beim Nachlassgericht. Dieser Schein ist wichtig, damit Sie gegenüber dem Grundbuchamt nachweisen können, dass Sie nun der offizielle Besitzer sind. Die Beantragung eines Erbscheins ist leider nicht kostenlos – die Höhe der Gebühr richtet sind immer nach der Höhe des Nachlasses.

Hinweis zu einer Erbschaft mit Schulden

Wenn der Verstorbene nicht nur eine Immobilie, sondern auch Schulden hinterlassen hat, müssen Sie auch diese übernehmen, wenn Sie das Erbe antreten. Es lohnt sich in diesem Fall, die Immobilie im Vorfeld von einem Immobilienexperten bewerten zu lassen und abzuwägen, ob der Wert des Hauses am Ende höher ist als die Schulden.

Der Wert der Erinnerung: Im Elternhaus wohnen bleiben oder es verkaufen? 

Wenn Sie ein Immobilienerbe annehmen, dann müssen Sie zeitnah entscheiden, wie es weitergeht. Gerade bei sehr engen Verwandtschaftsverhältnissen hängen oft besondere Erinnerungen an einer Immobilie. Das Haus hat nicht nur einen wirtschaftlichen, sondern auch einen emotionalen Wert und die Entscheidung steht an: Was tun?

Erben, die emotional sehr stark mit der Immobilie verbunden oder die persönlich nicht an eigene Immobilien gebunden sind, können das geerbte Haus natürlich einfach selbst nutzen und dort einziehen. Allerdings hat längst nicht jeder die Gelegenheit, alle Zelte abzubrechen und einfach umzuziehen. In diesem Fall wäre eine denkbare Option, die Immobilie zu vermieten. Sie könnten das Haus behalten, müssten aber nicht selbst darin wohnen. Um geeignete Mieter zu finden, die auch pfleglich mit dem Haus umgehen, holen Sie sich am besten die Unterstützung erfahrener Immobilienmakler aus der Region.

Als dritte Möglichkeit steht der Verkauf des Hauses im Raum. Dies ist dann sinnvoll, wenn Sie nicht persönlich an der Immobilie hängen und dort auch perspektivisch nicht wohnen wollen. Auch dann, wenn Sie noch Schulden aus der Erbschaft bedienen wollen oder selbst die finanziellen Mittel gut gebrauchen können, lohnt sich der Hausverkauf. Nutzen Sie dafür die Expertise erfahrener Makler, um die Immobilie marktgerecht zu bewerten und einen angemessenen Verkaufspreis zu erzielen.

Diese steuerlichen und rechtlichen Aspekte gibt es rund um ein Immobilienerbe zu berücksichtigen

Wenn Sie ein Immobilienerbe antreten, dann wird sich sehr schnell das Finanzamt bei Ihnen melden. Im Jahr 2022 wurden allein in Deutschland 11,4 Milliarden Euro durch die Versteuerung von Erbschaften und Schenkungen eingenommen. Wie hoch die Steuer ist, die Sie zahlen müssen, richtet sich zunächst nach dem Verkehrswert der Immobilie und auch nach dem Anteil Ihres Erbes, wenn es mehrere Erben gibt.

Allerdings gibt es bei einer Erbschaft auch Freibeträge, die sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis und der Steuerklasse richten – die aber nicht zu verwechseln sind mit der Steuerklasse bei der Einkommenssteuer. Zur Steuerklasse I gehören beispielsweise Kinder und andere Verwandte in erster Linie. In die  Steuerklasse II fallen getrennte Lebenspartner und alle anderen Erben werden in Klasse III eingeordnet und haben einen festen Freibetrag von 20.000 Euro.

Ein Beispiel für die Berechnung der Erbschaftssteuer:

Ein Kind erbt das Haus der Eltern. Dafür existiert ein Freibetrag von 400.000 Euro. Ist das vererbte Haus 500.000 Euro wert, müssen nur auf die verbleibenden 100.000 Euro Steuern gezahlt werden. Der Steuersatz liegt in diesem Fall bei 15 %. 

Darüber hinaus gibt es noch viele weitere Möglichkeiten, zumindest teilweise Steuerbefreiungen zu beantragen.

Verpflichtungen entstehen für Sie aus einer Erbschaft aber nicht nur aus finanzieller Sicht. Wenn Sie beispielsweise ein vermietetes Mehrfamilienhaus erben, dann müssen Sie sich anschließend auch um die Mieter und deren Anliegen kümmern. Zudem greift seit 2020 auch die Sanierungspflicht bei einem Eigentümerwechsel von älteren Gebäuden. Innerhalb von zwei Jahren müssen Sie das Haus dann so sanieren, dass es die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes erfüllt.

Was ist eine Erbengemeinschaft und welche Lösungen gibt es bei Streitigkeiten? 

Wenn ein Haus unter mehreren Erben aufgeteilt werden muss, kann es kompliziert werden. Ein typisches Beispiel: Die Eltern versterben und die drei Kinder erben das Haus. Es entsteht eine Erbengemeinschaft, die sich nun einigen muss, was weiter mit dem Haus passiert. Streit ist in diesem Fall oft vorprogrammiert.

Im Idealfall lassen die Erben das Haus bewerten, verkaufen es und teilen den Erlös gerecht unter sich auf. Gerne unterstützen Sie unsere Immobilienmakler in diesem Fall und begleiten Sie durch den gesamten Verkaufsprozess. Wenn ein Erbe mit dem Verkauf aber nicht einverstanden ist und gerne selbst in das Haus mit den vielen Erinnerungen einziehen möchte, muss er die Geschwister auszahlen. Jedem Geschwisterkind steht in diesem Beispiel dann 1/3 des aktuellen Verkehrswertes zu. Bei einer Einigkeit wird offiziell ein Erbauseinandersetzungsvertrag vom Notar erstellt, damit alle Erben auch rechtlich auf der sicheren Seite sind. 

Manchmal lässt sich am runden Tisch aber keine Einigung erzielen oder ein Erbe ist schlichtweg gar nicht in der Lage, die anderen auszuzahlen. In diesem Fall bleibt dann nur noch der Gang zum Gericht. Dieses ordnet dann oftmals eine Teilungsversteigerung an – das Haus wird zwangsversteigert und damit zu Geld gemacht.